La venta de un piso o de cualquier inmueble en general, tributa como reducción o ganancia patrimonial en el IRPF en función del dinero obtenido o la pérdida durante la operación.
También, si el resultado es positivo, es sencillo que tengas que declarar el IRPF únicamente por la suma de dinero ganado. Por otra parte, los impuestos que debes pagar por la vivienda tienen dependencia exclusiva del margen que existe entre el precio de venta y el de compra.
Y en el coste de dicha vivienda puedes agregar los impuestos pagados durante la adquisición de la misma y las mejoras realizadas.
¿Qué impuestos debes pagar al vender un piso?
Para conocer exactamente lo que debes pagar, es necesario que conozcas cómo declarar la venta de un piso. Aunque parezca que una vez hecha la operación todo ha terminado, realmente el trámite continúa hasta que haces la declaración fiscal.
La plusvalía es un impuesto sobre el incremento del valor del inmueble durante los años que ha sido de tu propiedad. Y está gravada fiscalmente por los ayuntamientos relativos a su ubicación.
También está definida como la revalorización que recibe el dueño del piso o terreno en el momento de la venta. Cuando no genera ningún tipo de beneficio, este impuesto no debes pagarlo. Es decir, mientras disfrutas de la propiedad.
Hay dos versiones del impuesto de plusvalía; por un lado, la plusvalía que pagas a Hacienda mediante el IRPF y, por el otro, la que cancelas en forma de impuesto municipal.
Para declarar la venta de un piso debes saber la ganancia real de la operación. Esa ganancia se calcula por la diferencia antes mencionada entre el total del capital de adquisición y el valor de la venta. Y el resultado se multiplica por el coeficiente de actualización.
¿Cómo calcular el impuesto de la declaración de venta de un piso?
El importe de la adquisición o de la transmisión de una vivienda se calcula mediante la suma de tres factores y tras restarle el cuarto:
- Importe real de adquisición: cuando el piso se vende a título oneroso (cuando ambas partes obtienen beneficios), su valor real es la cifra por la que lo adquieres.
- El coste de inversiones y mejoras: si en el piso has realizado mejoras e invertido en remodelación y reformas, su precio debes sumarlo al valor de adquisición. Es decir, el coste de las obras.
- Gastos y tributos inherentes a la compra: para calcular la cifra del valor de adquisición debes sumar todos los tributos y gastos satisfechos por el adquiriente, excepto los intereses.
- Amortizaciones: son bienes amortizables los que disminuyen el precio de adquisición por diferentes variables.
Una vez que estimas el valor de la plusvalía, debes declarar ante Hacienda todo lo relacionado con la transacción del piso. Es decir, todos los gastos que has tenido que satisfacer.
Y en esta operación estarían incluidos los costes del gasto del notario, del registro, de la gestoría; también los honorarios de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal y la cancelación de la hipoteca para rebajar el impuesto.
Excepciones del pago de la plusvalía
Solamente hay dos ocasiones en las que el importe de la plusvalía puede quedar exonerado:
- Cuando es una vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años de edad.
- Cuando se trata de un elemento patrimonial (un inmueble distinto) de un propietario mayor de 65 años y que cuya renta obtenida, a consecuencia de la transmisión, se reinvierta en la constitución de una renta vitalicia con un máximo de 240 mil euros.
Por eso a veces vale la pena esperar para hacer ciertas operaciones, pero eso no significa que no puedas realizar una operación de compraventa lucrativa.
En cualquier caso, nuestra recomendación es realizar estos cálculos de forma previa a la compra o venta del inmueble. De esta forma te resultará más fácil tomar ciertas decisiones. Así como valorar otras opciones previas a la compraventa.
Por eso, si te surge cualquier duda o quieres estudiar previamente las opciones económicas, ven a vernos. En Futurpiso Paiporta tenemos amplia experiencia en el mercado inmobiliario y podemos ayudarte a calcular los gastos a declarar tras la venta de un piso.
