Todos hemos pasado a veces por situaciones difíciles, como sería tener una casa embargada. Ahora bien, sí que es posible vender una vivienda embargado. No obstante, hay que tener en cuenta diferentes puntos.
Antes, es importante que conozcas con exactitud todos los detalles del proceso de embargo. Con cantidades finales y, por supuesto, costes de todo el procedimiento. De esta forma será más sencillo que salga todo bien.
Plazos y precios de un embargo inmobiliario
Imagino que sabrás que un embargo no es un proceso que se solucione de manera rápida. Una vez el banco o el cliente confirman que no van a poder asumir la hipoteca pendiente, se inician los trámites.
Lo primero que sucede es que tendrás una prórroga de unos meses para ratificar que no puedes reunir el dinero. En total cinco meses de margen. Y a esto se le llama la novación de hipoteca.
Transcurrido este periodo y, si sigues sin poder pagar, se presenta una demanda judicial contra ti. Dicha demanda de embargo será inscrita en el Regsitro de la Propiedad. Así quedará constancia en las cargas del inmueble.
Para quitar dicha orden de embargo tendrás que liquidar la deuda pendiente. Así, con la debida justificación presentada de nuevo en el Registro, lo modificarían.
Si no lo haces, se eliminará a los cuatro años, desde la fecha de inscripción. O cuatro años desde la prórroga, en caso de que la pidas. Además, eliminar esta anotación con anterioridad cuesta dinero.
Pero cuidado; antes de embargar tu propiedad, tratarán de cobrarte la deuda por otras vías. Por ejemplo, podrían congelar tu cuenta bancaria, tu nómina, otras viviendas o bienes e incluso joyas.
¿Se hace cargo del gasto el que compra o el que vende?
Uno de los problemas principales de tener una casa embargada es que se devalúa. La situación de premura en la que te ves envuelto de hace más vulnerable frente a compradores. Por eso es posible que quieran regatear.
Piensa que en esos cuatro años, hasta que se ejecute la orden, tendrías tiempo suficiente. Pero, si no te ves con fuerzas para la negociación, es mejor contar con un intermediario.
Nuestra recomendación es que lo pongas todo en manos de una inmobiliaria de confianza que te asesore. Así podrás pedir un precio justo por la vivienda y se encargarán otros de conseguirlo.
La deuda pendiente con tu banco será la que se debe liquidar para eliminar la orden de embargo. Esta corresponderá a la hipoteca sin pagar. Pero a eso tendrás que sumarle los gastos de los que hablábamos antes.
Es decir, la deuda total sobre tu inmueble será la que te impute tu banco más los gastos del Registro para eliminar la anotación de embargo. Eso debería salir del precio de venta.
De esta forma, el comprador puede hacerse cargo de esos dos pagos y darte a ti el sobrante. O asumir tú la responsabilidad de cumplir con esas deudas y presentarle al comprador la Nota Simple Registral limpia.
Opciones que se pueden barajar al vender una casa embargada
Debes informar a los compradores desde el primer momento de la situación de la vivienda. Así como del total al que asciende el embargo. Todo esto a parte de los gastos del Registro.
Es posible que, dadas las circunstancias, tu comprador quiera reunirse con tu banco para renegociar una hipoteca propia. También sería un buen momento para que planteará una posible subrogación.
Pasaría a ser propietario de la deuda, pero hay opciones de resolver la situación de manera amistosa. Quizás, en el peor de los casos, debas asumir tú los gastos del Registro para poder librarte del embargo y la deuda.
Pero debes valorar, tanto con tu banco como con los futuros compradores, todas las opciones a tu alcance. Y, si eres tú el comprador, la cosa cambia. Serás tú al que más le conviene hablar con el banco al que se le debe.
Mira qué opciones te dan y si puedes acogerte a unas buenas condiciones hipotecarias. Aprovecha la situación. Es posible que sea más conveniente para ti cancelar tú mismo esa deuda.
A ninguna entidad bancaria le interesa tener inmuebles. Todas van a preferir capital circulante, por eso es posible conseguir alguna bonificación en estos caso.
Conclusión
Si tienes una casa embargada sí que puedes venderla.
En principio, vas a tener tiempo para conseguir compradores. Pero, si te embargan las cuentas como medida preventiva, vende lo antes posible.
Al vender tendrás que liquidar, tú o el comprador, la cifra pendiente con el banco para eliminar la deuda. También tendrás que pagar los costes del Registro de la Propiedad para quitar la nota de embargo.
A los compradores les interesará negociar con tu banco y quizás consigan bonificaciones.
Como ves, vender una casa embargada no es muy complicado. Pero es importante que tengas esto claro y que te paguen un precio justo por ella. En Futurpiso podemos ayudarte y velaremos por tus intereses ¡llámanos!
